广州芳村茶城罢市引发业界反思

    山东省茶文化协会常务副会长侯国云：茶城应认清形势，努力维护商户权益

　　芳村茶业城罢市事件值得我们深刻反思。这件事既有业户的责任，但主要是市场管理方的问题。

　　广州芳村茶业城的管理方在不了解茶商经营现状的情况下，毫无商量余地大幅度提高费用，必然招致业户的不满，此举非常不明智；反观该茶业城的商户，他们也没有与茶城管理方及时做好沟通，才导致矛盾激化，用这种罢市的方式消极对抗，不但影响自身生意，对芳村茶业城的整体形象也带来一定负面效应。其实，最好的解决办法是坐下来心平气和地跟茶城管理方算一笔经济账，让管理方知道茶商自身的难处。

　　目前，受国家政策影响，整个茶业界的发展结构在调整，去掉了包装和价格方面的虚假豪华，致使一部分原先主营高档礼品茶的茶商经营难以为继，其他许多茶商也面临销售渠道重建的困局。在这种时期，识时务者为俊杰,市场管理方应该认清形势，与茶商们同呼吸共命运，让利于茶商，多从茶商的角度出发，帮他们解决实际困难，给他们一定喘息空间，在自己员工吃上饭的时候，也要让商户们喝上汤。

　　商户就是上帝，保护好他们就是维护了茶城自身的权益，稳住商户也就稳住了市场。茶城管理方假如抱着“你不交钱就走人”的思想，把市场上经营多年的老商户撵走，再重新招商肯定要投入更多人力、物力和资金，也势必造成客源流失。

　　茶城和商户好似鱼与水，是一体的，不能分离，越是经济形势不好的时候越要肩并肩、手牵手，同舟共济、共渡难关。我倡议各个茶城的管理方要跟茶商们打成一片，真正将商户看成自家人，茶城和商户形成一个利益共同体，这样才能将茶城越办越好，才是应对困局的唯一出路。

　　今年10月10日，我们刚在广友茶城成立山东省茶文化协会市场专业委员会，也是为了更好地协调各个茶城的关系，相互学习、共同发展。对于广州芳村茶业城罢市一事，要充分吸取他们的经验和教训，从而更快更好地发现自身不足、及时化解问题，避免类似事件发生，确保山东尤其是济南茶业市场的平稳有序发展。

    济南时报社区报编辑部主任、茶报执行主编刘研波：与其“竭泽而渔”不如“筑池蓄水”

　　以局外人的身份冷静地旁观芳村茶业城罢市事件，可以看出茶城管理方和商户处理问题的方式都有欠缺。

　　当然，茶城管理方一定也有苦衷，比如，现在物价上调、工资上涨，茶业城各项管理费用加起来都是一笔庞大的开销，作为茶业城的管理方，他们不能不算这样一笔经济账。

　　但是，从这个市场的建立和发展来看，芳村茶业城之所以能成为国内茶业界的风向标，除了其得天独厚的地理位置外，与茶商们十几年如一日地苦心经营积聚人气也密切相关。自己苦心孤诣养起来的市场却反过头来敲竹杠，换做是谁都无法接受。

　　市场大环境不好，茶城管理方应该引导茶商更规范化、更有序地经营，而不应在这个时候再猛提费用，在茶商的伤口上撒盐。这种只图既得利益的做法等于釜底抽薪、杀鸡取卵，不止失掉了人心，也容易把市场搞砸。放水养鱼还是竭泽而渔，大家心里都有一杆秤。

　　市场形势不好的时候，茶城不要光想着怎么索取，而应该把眼光放长远，心怀大格局，与其“竭泽而渔”，不如把“池子”修得更好、把“水”蓄得更满，这里的“池子”指的是硬环境，“水”则是软环境。茶城对周边环境的辐射带动作用很大，这时若能充分整合优势资源，对硬环境整体改造提升，同时提高管理的软实力，将茶城周边商圈打造得更完善，一定能在未来创造更大效益，实现茶城与商户的共赢。

    云南双江津乔普洱济南营运中心负责人于青灵：不建议采用过激方式处理矛盾

　　在茶业市场洗牌过程中，会冒出很多事情，像广州芳村茶业城大罢市这种事并不稀奇，其实也没有绝对的对错，因为大家看问题的角度不同。但不建议采用这种过激行为。

　　今年生意确实不好做是事实，但生意还要继续做下去，不管是茶城管理方还是商户，都应该本着合作共赢的态度，本着互利互惠共谋长远的眼光，坐下来诚恳耐心商谈，寻找一个利益的平衡点。我觉得，解决问题的方法总比困难多。

　　罢市是一种解决问题的方法，但这种方式并不提倡。茶城管理方和商户行为都过激，对今后处理矛盾的方式上可能起到一种不良的示范作用。

    山东颂和茶业有限公司总经理张思国：罢市是弱势群体的无奈之举

　　广州芳村茶业城这个市场有着得天独厚的条件，经营环境不可替代，所以茶城管理方有些霸权思想，不太重视业户去留，认为商户不可能轻易离开茶城，成为要挟的筹码。在茶城管理方和商户的对峙中，商户处于弱势地位。

　　平心而论，这件事商户的想法挺简单，只是为了争取公平待遇，就像孩子跟家长耍脾气一般。这说明商户确实不想离开，只想通过这种方式给管理方施压，让对方做出些退让，达到维护自己权益的目的。

　　现在国家大力倡导依法治国，如果茶商真跟茶城撕破脸，就直接拿起法律武器对抗，茶商的个人力量还是薄弱，罢市是下策，也是弱势群体的无奈之举。

    山东瑞驰房地产有限公司总经理徐秋鑫：谁握有商铺产权就有主动权——从“芳村茶业城罢市事件”看商业地产的投资与运营

　　广州芳村茶叶市场的物业持有者实际上是名符其实的商业地产商。正是因为市场的长期培育和成长，其商业价值不断攀升。在经营一段时间后业绩提升、租金飞速上涨也是一个必然现象。这说明，谁握有商铺的产权，谁就拥有主动权。我来谈谈自己对商业地产的几点认识。

    商业资产价格回归增值溢价靠运营

　　商业房地产与住宅有很大不同。商业的特性决定了其长期持有和运营，它的价格和收益（出租收益率）有一个基本的平衡，即回归社会平均利润水平。在市场充分竞争的态势下，社会平均利润水平基本上可以看作银行贷款基准利息水平（大约5-6%）。现在市场上商业返租及其承诺的高回报，动辄10%以上，甚至更高。如此高回报来源何处？不把功夫下在前期商业策划、业态选择和后期运营上，承诺高回报就仅是一种销售手段。返租期结束后成为一个烂摊子，这样的实例还少吗？

　　资产的增值和溢价来自于经营水平的提高而带来的租金水平提高！

    商业地产抗风险能力较强

　　全世界的总资产中房产就占了50%以上，其他才是股票、债券、艺术品等。商业地产的资产特性之一是，在相当长的时间内不会灭失，至少是在建筑生命周期内（一般不少于100年）；二是几乎不用打理，经营水平和租金状况信息很透明；三是房子占有物理空间，稀缺性随着地理位置而产生，尤其是在传统的商业街区和中心城区内。

　　但是房子有一个弱点，就是交易费用太高，还需装修等，因此房子最易于持有，长期持有，时间越长越能体现出他的地理位置的优越性。

　　日前在飞速发展的信息时代，互联网号称无处不在。房子是唯一能抗衡互联网冲击的资产。互联网颠覆的是虚拟空间，颠覆的是渠道，实体空间是颠覆不了的，关键是我们赋予实体空间什么内涵。互联网和实体空间的融合是一种必然。腾讯、百度和万达联合就是最好的明证。阿里巴巴网上销售再多，还是要有实体的仓库、实体的体验中心，这些是必不可少的。我有一种观点，虚拟世界、虚拟环境越丰富，作为社会属性的人越是需要面对面的交流，越需要越渴望看到对方真诚的眼神。

    证券化改革给商业地产带来巨大潜力

　　2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。

　　房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式，把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证。房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。

　　另据住建部政策研究中心主任秦虹最新观点，中国房地产发展始终受到民间资本巨大影响。过去民间资产大量买房，对中国房地产市场产生的影响非常不利。因此，中国房地产不应该是过去那样初级的、原始的、低级的投资。房地产投资趋势，大致将朝着两个方向走：一是实物性投资向新型证券化投资转变，第二，中长期来看，住宅投资会下降，依据传统投资房地产文化习惯，非住宅会上升。在中国有可能出现的机会是商业办公投资。为了防控风险，解决写字楼和商场长期持有和房地产商解决资金短缺而售卖的矛盾，商业地产的资产证券化有非常大的前景。

　　商业地产的春天即将来临。